二手房回暖能带动“小阳春”吗？

  二手房市场走出独立行情。

  2026年1月，在传统楼市“淡季”，20个重点城市成交面积环比上涨10%。

  不仅仅是1月，重点20城二手房成交已连续三个月上升。

  从核心城市低总价房源挂牌情况来看，总价300万以下新增挂牌量自2025年下半年起已逐月减少。其中部分城市低总价房源价格开始“止跌”。

  2025年底，住建部会议指出，要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

  二手房市场的稳定，对于整体市场回稳有着非常重要的意义。

  2026年1月，二手房市场取得“开门红”。

  数据显示，2026年1月，重点20个城市二手房成交面积1483万平方米，环比上涨10%，同比上涨25%。

  在传统1-2月楼市“淡季”，二手房市场的逆势回温成为观察当前市场供需关系的关键窗口。

  从成交趋势来看，2025年11月至今，重点20城市二手房成交面积已连续三个月环比上升。

  2025年全年，在经历3月“小阳春”后，重点20城二手房成交规模持续缩量，一直到第四季度出现筑底趋势。在10月触底之后，成交规模持续回升，当前达2023年1月至今相对高位。

  从价格来看，大部分城市二手房“以价换量”依然是主流，但核心城市二手房房价跌幅收缓，整体开始趋稳。

  聚焦到城市来看，20个重点城市中，北京、上海、成都单月成交面积超100万平方米，其中，成都成交面积最多，达215万平方米，环比上涨16%，同比上涨61%。近年来，成都无论是新房还是二手房市场成交规模都排热点城市前列。这一方面是庞大的人口规模造就了成都房地产市场规模优势，另一方面则是房价水平及近年来长期偏紧的供地规模，使得成都房地产市场供需情况相对较好。

  上海单月成交面积171万平方米，环比持平，同比上涨22%，较2025年月均还有5%的涨幅；北京成交面积135万平方米，环比下降8%，同比上升15%，较2025年月均上升2%。

  2025年至今，北京和上海的二手房市场一直相对坚挺。2025年11月及12月也都出现了“翘尾”行情，成交面积都在10月筑底后出现了回升。

  从成交均价来看，2025年末，北京和上海成交均价都较年初有一定的下滑，但整体趋势自第四季度开始出现平缓。

  成交面积上升，成交均价跌幅收窄，市场已出现筑底征兆。

  值得注意的是，在上海和北京二手房成交量攀升的同时，挂牌量出现减少的情况。

  数据显示，上海二手住宅月度典型中介新增挂牌套数自2025年5月起明显下滑，其中，总价300万以下的挂牌量下滑幅度明显高于全市二手房挂牌量。北京也呈现出同样的趋势，总价300万元以下房源挂牌量降幅大于全市二手房挂牌量。

  低总价房源挂牌量的下滑，一方面是随着北京、上海二手房成交量的上升，部分低总价房源被消化，存量正在变少；另一方面则是部分房东开始出现惜售现象，拒绝“低价竞争”，尤其是一些区位较好的“老破小”，部分租金回报率已超2.5%，“由售转租”现象开始变多。

  在挂牌量变少，“低价竞争”较少的同时，上海总价200万以下二手价格自2025年11月开始趋稳，筑底信号明显。

  2026年2月2日，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作。第一批以浦东新区、静安区、徐汇区为试点区域。启动后，上海这些区域的低总价二手房成交价格或将进一步止跌。

  2026年1月，重点城市二手房成交回暖是一个积极的信号，其中部分核心城市成交价格趋稳对市场筑底意义重大。

  二手房成交量的稳定代表着市场需求仍然存在，一二手房长期以来一直都存在着联动关系，随着低总价二手房的率先企稳，能够进一步推动“卖一买一”置换链的形成，从而传导至整个市场不同总价段，最终形成良性循环。