房企境外融资再“破冰”

  房企再启境外融资。

  2026年5月13日，绿城中国宣布发行3亿美元2029年到期优先票据，成为近期房企境外融资的典型案例。

  境外融资一直是房地产行业的重要组成部分，其中美元债因发行年限较长等优势，曾是国内房企融资渠道的关键一环。

  然而2020年后，随着房地产行业进入深度调整期，境外债融资渠道严重受阻，中资美元债发行大幅缩水。

  随着市场逐步修复，当前行业境外融资整体也开始触底修复。

  这对行业来说是个好消息。

  2026年5月13日，绿城中国宣布发行3亿美元2029年到期优先票据，票面利率7%，起息为2026年5月19日，到期日为2029年5月19日，从2026年11月19日开始付息。

  至此2026年再多一境外融资案例。

  2026年1-4月，共有3家房企境外融资，融资方式皆为境外优先票据。分别为：瑞安房地产、新城控股、绿城中国，期限皆为3年。

瑞安房地产融资总额最高，先后两次共融资4.5亿美元，利率都是9.75%；

  新城控股单次融资金额最高，达3.55亿美元，但融资利率也最高，达11.8%；

  此次绿城中国融资金额3亿美元，利率仅7%，在3家房企中最低。

  从2021到2026年前4月重点房企境外融资规模数据来看，行业境外融资整体正触底修复。

  2021年行业境外融资规模达2434.25亿元高位，此后持续下滑，2024年跌至229.15亿元谷底。

  进入2025年，随着行业风险持续出清，优质房企信用修复，融资规模回升至654.18亿元。2026年1-4月融资规模为78.44亿元，延续低位修复趋势。

  值得注意的是，当前境外发债并非行业普遍回暖的信号，而是优质房企信用修复的个体缩影。

  结合2025年以来重点房企境外发债明细来看，发行主体都是央国企以及优质的混合所有制或民营房企。

  虽然各类房企的境外融资都有复苏，但是央国企与民企的融资成本呈现天壤之别。

  其中，央国企的融资利率低至2.4%-6.8%，而民营房企的融资利率最低也有9%，信用溢价差距持续拉大。

  不仅是境外债市场，将视角拓展至房企整体公开市场融资体系可以发现，央国企、混合所有制房企、民营房企之间的信用壁垒近年来正在逐步固化，在融资规模、融资成本上呈现出梯度化差异，行业融资资源更多向国有背景房企倾斜。

  从2021到2026年前4月重点房企公开市场融资规模来看，央国企在公开市场融资占比从2021年的43%稳步提升至2026年1-4月的83%。

  发债成本方面，央国企发债成本长期保持相对低位，整体稳定在2.5%-3.5%区间，民营房企发债成本在2024年阶段性走低后有所抬升，2026年1‑4月因为境外高成本发债占比较高上行明显，与央国企形成一定利差。

  民营房企无论是获取资金量，还是资金成本都压力较大。

  究其缘由，主要还是因为在2020年后，行业进入深度调整期，相对而言，央国企债务结构更稳健、现金流稳定性更强、项目交付保障度更高，风险抵御能力相对突出。境内外投资机构出于风险考量，更偏好信用背书较强的国有房企标的。

  随着如今市场逐渐修复，优质的混合所有制及民营房企开始信用修复，但目前融资空间仍然相对较窄，资金成本偏高。

  事实上，近年来融资能力的显著分化也在加速重塑房地产行业的竞争格局。低成本、多渠道的融资优势，将持续转化为企业的拿地、开发、销售以及运营优势，未来市场份额也将进一步向优质及头部房企集中。