房企化债AB面

   （苏晓/文）今年以来，出险房企的风险化解节奏明显提速。

  近期，龙光集团宣布境外整体债务重组计划已生效，路劲基建和合景泰富的境外债债务重组也取得新的进展。较早一批出险的房企花样年、宝龙地产等，已经宣布境外债重组全面生效并完成相应法定流程。

  克而瑞研究中心认为，接连落地的化债成果，为房地产市场注入了一剂信心针，说明债权人与司法体系对出险房企的重组已不再观望，未来会有更多出险房企循着同一条路径完成重组，重新获得正常经营的机会。

  多家房企化债迎来积极进展

  8月24日，合景泰富发布境外债务重组更新公告，宣布进一步延长基本同意费截止时间，并邀请其他债权人加入重组支持协议。公告显示，截至该公告日期，占范围内债务未偿还本金总额约75.33%的持有人已加入或已同意，并正采取措施加入重组支持协议。

  8月21日，龙光集团披露境外整体债务重组进展，其境外债务重组计划已于2026年8月21日正式生效。

  8月19日，路劲发布公告表示，持有现有票据及现有永续证券本金总额逾75%的持有人已加入重组支持协议。

  据统计，今年下半年以来，合景泰富、龙光集团、路劲基建、花样年、中骏集团控股、宝龙地产等多家房企，均在债务化解方面取得积极进展。

  从整体进度来看，宝龙地产、花样年的境外债务重组已经通过香港高等法院审批，方案全面生效；龙光集团、中骏集团控股重组计划已生效，但还在收尾推进剩余债权人签约工作；路劲基建、合景泰富目前处在重组攻坚阶段，已经拿到超七成债权人的支持，后续还需完成签约交割等相关先决条件。

  有房企上演重组后二次违约

  一面是多家房企“闯关”成功的好消息不断传来，另一面是行业化债潜藏的风险阴霾依旧没有散去。

  部分房企虽债务重组取得实质进展，但受市场销售复苏乏力、现金流持续承压、存量资产盘活困难等因素影响，再度陷入了债务逾期、违约的困境。

  6月29日，旭辉控股公告称，无法支付“选项2最低现金”约1000万美元，并宣布自即日起暂停支付所有境外融资义务的本金及利息。

  而在2025年12月29日，旭辉境外债务重组正式生效，通过414亿元的重组收益实现扭亏为盈。境外重组生效后仅仅183天，旭辉便走到了二次违约。

  中国奥园的化债困境也同样上演。5月4日，该公司公告称，未能按期兑付三笔美元优先票据的到期利息，已构成债务违约并触发交叉违约条款。事实上，该公司自2026年3月30日起，已全面暂停所有境外债务本息偿付，同时委聘毕马威和年利达协助制定新一轮重组方案。

  从2024年1月境外债务重组落地，暂时脱困，到2026年5月再度违约爆雷，奥园仅用两年时间又重现了债务危机。

  除上述完成重组后再度违约的房企外，目前行业内仍有多家房企尚未完成债务重组，并持续曝出新增逾期、违约问题。

  如融创中国8月21日公告表示，旗下3家子公司又新增到期未偿付借款合计10.608亿元，原因均为未按时偿还本金。

  7月31日，碧桂园公告称，截至2026年6月30日，公司合并范围内违约债务净新增约2.61亿元。

  7月27日，正荣地产公告，确认当日到期的“20正荣02”债券未能按时足额兑付，债券本息合计2.48亿元，正式构成实质性债务违约。这也是正荣地产当月曝出的第三笔违约债务，在此之前一周内，已先后出现8819.6万元的ABS产品和3.33亿元的公司债两笔债务逾期。

  旭辉控股则是陷入境内外双线承压的局面，境外二次违约危机尚未妥善化解，境内债务风险同步加剧。相关数据显示，公司境内子公司银行项目贷款逾期规模已增至50.18亿元，较 2025年底净增加20.83亿元。

  经营造血是化债破局根本

  整体来看，房企化债的AB面是行业出清的真实缩影：债务重组批量落地，标志着房企风险处置机制越来越成熟；而二次违约、新增逾期的出现，也说明房地产行业的风险远未彻底出清。

  《丁祖昱评楼市》指出，重组成功之后二次违约和新增债务逾期仍然频频发生，本质上在于重组方案赖以成立的若干前提假设，在后续经营环境中未能兑现。也就是说，重组只是推迟而不是造血，化债成败的根本在于经营实质修复。

  相关业内也表示，债务重组本质上只是财务层面的止血举措，作用集中于延后存量旧债的偿还周期，并不能为房企创造出新的经营现金流。原有债务还款压力暂缓，但到期工程款、利息支出等应付款项仍在不断产生。如果企业经营基本面迟迟得不到改善，很容易落入“旧债刚缓，新账又逾期”的恶性循环。

  克而瑞研究中心称，从化债的完整链条来看，当前仍缺少从债务削减向经营造血过渡的关键环节。一方面，销售端企稳是所有重组方案偿付安排的共同前提，若市场未能修复，削减的债务仅是被推迟而非被消化；另一方面，出险房企普遍持有存量资产但难以按合理价格出清，化债进入下半场后，亟需形成支持存量资产折价出清的市场环境；此外，境内债权人分散博弈导致处置效率低下，化债机制有必要从个案协商逐步升级为具备统一规则的行业出清安排。

（来源：中房网）