10月土地市场成交放量，地价明显回落

   （亚晨/文）10月份，土地市场在集中推地后供应端快速回落，尽管成交端环比放量，但土地成交均价与溢价率同步走低,，市场整体热度降至阶段性低位。

  土地成交规模环比回升

  克而瑞研究中心报告显示，10月份重点50城土地供应规模在9月份集中放量后大幅回落。总供应土地131宗，供应建面约944.47万平方米，同比下降61.5%、环比下降80.5%。

  成交方面，规模环比回升。根据报告，10月份重点50城土地成交总建面约1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价约1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0%；成交均价约5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%。

  克而瑞研究中心指出，成交均价环比明显回落、同比亦有所下降，主要受城市间成交结构差异影响。当月镇江、南通、常州、南京等江苏城市低单价地块集中成交，对整体均价形成明显稀释，而厦门、广州等核心城市优质地块虽居单价榜前列，但成交占比较9月份明显下降，对整体均价的支撑作用减弱。

  从城市表现来看，成交建面方面，镇江以269.18万平方米位居首位，南通、南京、常州、武汉分列第二至第五位，徐州、扬州、苏州、漳州成交建面亦居前列，三四线城市中镇江、南通、常州、徐州成交放量明显。

  成交总价榜单中，南通、常州、南京位列前三，镇江以97.30亿元位列第四，厦门、苏州依次随后。成交总价TOP10中江苏城市占据8席，合计743.37亿元，占榜单成交总额的84.30%。成交均价方面，厦门以约22812元/平方米居首，广州以21738元/平方米位列第二，大连、郑州、无锡位居前五，核心城市优质地块价值持续凸显。

  溢价率降至历史低位

  从市场热度来看，核心城市优质地块的溢价成交明显减少，市场整体出价转向谨慎，底价成交成为绝对主流。

  报告显示，10月份50城土地平均溢价率为1.01%，较9月份大幅回落6.95个百分点，较上年同期下降2.19个百分点，为2025年以来单月最低水平。

  从具体地块看，10月份溢价率最高的地块来自南通R26019地块，溢价率达49.29%；景德镇DHA2026033、DHA2026034两宗地块溢价率分别为34.47%和33.78%，武汉东湖新技术开发区P（2026）091号地块溢价率为33.14%，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块溢价率为26.61%。与9月份相比，10月份溢价率超过50%的地块消失，市场热度显著降温。

  低溢价成交成为绝对主流。低溢价成交主要集中于镇江、南通、常州等江苏板块及三四线城市。此外，当月土地流拍率为1.08%，处于历史相对低位。

  在克而瑞研究中心看来，10月份溢价率水平降至历史低位，高溢价地块数量明显减少，表明房企对市场前景的判断更趋审慎，出价策略由“争夺稀缺”转向“只取确定”，仅个别区域供地稀缺或配套成熟的地块仍能获得资金青睐，市场热度中枢进一步下移。

  四季度或现集中推地窗口

  综合来看，10月份土地供应快速回落，成交端虽环比放量但以低单价地块为主，成交均价明显回落，溢价率骤降至历史低位，低溢价成交成为绝对主流。

  克而瑞研究中心认为，土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏与房企资金面影响呈现明显的月度波动，市场延续“总量低位运行、热度理性回归”的运行特征。

  展望后市，克而瑞研究中心预计，随着全年供地计划进入收尾阶段，年末地方为完成土地出让收入目标，四季度或再度出现集中推地窗口，供应总量的月度波动仍将持续。

  对房企而言，经历三季度的补库后，头部央国企核心城市土储缺口仍在，年末优质地块出让将是其年内最后的补储窗口，届时核心城市高价值地块的成交表现或边际回暖。

  另外，前期已出台的销售、信贷与融资端支持政策正进入效果观察期，若销售去化与融资改善逐步兑现，将有助于修复房企的出价能力与出价意愿。

  整体看，短期土地市场或延续低位运行，溢价率在低位企稳，成交结构随推地节奏在“低单价放量”与“高价值点状成交”之间切换，建议重点关注四季度末核心城市的推地规模与地块质量。

（来源：中房网）